전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 당황하지 말고 순서대로 대응해야 합니다. 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령(또는 소송)의 3단계가 기본 흐름입니다. 각 단계에서 무엇을 해야 하는지, 얼마나 걸리는지, 비용은 얼마인지 이 글에서 정리합니다.
먼저 확인할 것: 계약 만료일이 지났음에도 집주인이 "새 세입자를 구하면 준다", "잔금이 없다"며 버티고 있다면, 이는 법적으로 채무불이행 상태입니다. 명도(집 비워주기)와 보증금 반환은 동시이행 관계이므로, 이미 이사를 나간 상태라면 집주인은 즉시 반환 의무가 있습니다.
3단계 대응 흐름
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1내용증명 발송 — 공식적으로 압박하기내용증명은 "나는 이 날짜에 이런 요구를 했다"는 사실을 우체국이 공식 증명해 주는 문서입니다. 법적 강제력은 없지만, 심리적 압박 효과가 커서 이 단계에서 해결되는 경우가 많습니다. 보내는 순간 상대방은 법적 대응이 시작됐다는 것을 인식합니다. 발송 후 7~14일 이내 이행 기한을 명시하세요.
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2임차권등기명령 신청 — 권리를 등기에 남기기내용증명을 보내도 무시한다면 임차권등기명령을 신청합니다. 이 등기가 완료되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 법원에서 1~2주 내 결정이 나며, 비용은 수만 원 수준입니다. 등기가 올라가면 집주인은 전세를 새로 놓거나 집을 팔기 어려워져 사실상 협상에 나올 수밖에 없습니다.
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3지급명령 또는 소액사건심판 — 법원으로 가기그래도 안 된다면 법원에 지급명령을 신청합니다. 소송 대비 절차가 간단하고, 인지세도 소송의 10분의 1 수준입니다. 상대방이 2주 이내 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생겨 강제집행을 할 수 있습니다. 3,000만 원 이하는 소액사건심판으로도 해결할 수 있습니다.
단계별 비용 및 소요 기간
| 단계 | 비용 | 소요 기간 | 효과 |
|---|---|---|---|
| 내용증명 발송 | 9,900원~ | 발송 당일 | 심리적 압박, 의사표시 공식화 |
| 임차권등기명령 | 3~5만 원 | 1~2주 | 대항력·우선변제권 유지, 집주인 재산 묶기 |
| 지급명령 신청 | 인지세 소액 | 2~4주 | 강제집행권 확보 |
| 민사소송 | 인지세 + 변호사비 | 3~6개월+ | 판결 후 강제집행 |
집주인이 자주 쓰는 핑계와 대응법
"새 세입자를 구해야 줄 수 있다"
법적으로 보증금 반환 의무는 새 세입자 여부와 무관합니다. 집주인의 자금 사정은 임차인이 책임질 이유가 없습니다. 이 말을 들으면 즉시 내용증명을 발송하고, 임차권등기명령을 준비하세요.
"지금 돈이 없다, 조금만 기다려달라"
기다려달라는 요청에 합의해 줄 경우, 이행 기한과 지연이자 조건을 반드시 서면으로 남기세요. 구두 합의는 나중에 증명이 어렵습니다. 구체적인 날짜와 금액이 담긴 이행각서나 문자 메시지를 받아두세요.
"집에 하자가 있었다, 수리비를 빼겠다"
임차인의 과실로 인한 하자 수리비는 임차인이 부담하지만, 정상적인 사용에 의한 마모는 임대인 부담입니다. 퇴거 전 사진과 영상을 꼼꼼히 찍어두고, 수리비 명목으로 일방적으로 공제하려 한다면 이 역시 내용증명으로 이의를 제기하세요.
집을 비워준 뒤 주의사항
이사를 나간 뒤에도 전입신고를 유지하거나 임차권등기명령을 완료해야 우선변제권이 살아있습니다. 이사를 먼저 나가면서 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 기존 주소에서의 대항력이 사라지므로, 보증금을 완전히 돌려받기 전까지는 임차권등기명령 완료 후 이사하는 것이 원칙입니다.
내용증명부터 시작하세요
집주인이 보증금을 안 돌려준다면 첫 번째 행동은 내용증명입니다.
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마무리
전세보증금을 돌려받는 과정은 생각보다 어렵지 않습니다. 핵심은 감정에 흔들리지 않고, 법적 절차를 순서대로 밟는 것입니다. 내용증명 한 통으로 끝나는 경우도 많고, 임차권등기명령만으로도 집주인이 협상 테이블에 나오는 경우가 많습니다. 포기하지 말고 단계별로 대응하세요.