월세가 두 달째 안 들어옵니다. 전화는 안 받고, 문자엔 "곧 보낼게요"만 반복됩니다. 임대인 입장에서 가장 흔하고 가장 스트레스가 큰 상황입니다. 감정적으로 대응하면 오히려 불리해집니다. 이 글은 임대인이 밟아야 할 법적으로 안전한 대응 순서를 정리합니다.
1단계 — 기록부터 남기세요
미납이 시작되면 모든 소통을 기록이 남는 방식으로 전환하세요. 통화보다 문자, 문자보다 내용증명입니다. 나중에 계약 해지나 명도 절차로 갈 때, "임대인이 정당하게 요구했다"는 기록이 무기가 됩니다.
2단계 — 내용증명으로 공식 통보
2기(두 달 치) 이상 차임이 밀리면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그 전 단계로 내용증명을 보내 미납 금액, 납부 기한, 미이행 시 계약 해지 예고를 공식 통보하세요. 내용증명은 심리적 압박과 동시에 해지 통보의 증거가 됩니다.
3단계 — 계약 해지 통보
기한 내 납부가 없으면 계약 해지를 통보합니다. 해지 통보 역시 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다. 이 시점부터 세입자는 무단 점유 상태가 되며, 명도(퇴거) 요구의 근거가 생깁니다.
4단계 — 밀린 월세 회수와 명도
밀린 월세는 보증금에서 공제하는 것이 일반적이지만, 보증금을 초과했다면 지급명령으로 청구할 수 있습니다. 세입자가 나가지 않는다면 명도소송 전에 퇴거 요청 내용증명을 먼저 보내는 것이 순서입니다. 명도 관련 절차는 명도 내용증명 쓰는 법을 참고하세요.
- 보증금 > 미납액 — 보증금 공제 후 정산
- 보증금 < 미납액 — 초과분은 지급명령으로 청구
- 퇴거 거부 — 퇴거 요청 내용증명 → 명도소송
임대인이 하지 말아야 할 것
단전·단수, 무단 개문, 짐 빼기 — 아무리 화가 나도 금물입니다. 오히려 임대인이 형사 문제에 휘말릴 수 있습니다. 절차대로 가는 것이 가장 빠른 길입니다.
마무리
월세 미납 대응의 핵심은 속도가 아니라 순서입니다. 기록 → 내용증명 → 해지 통보 → 회수·명도. 오늘 첫 내용증명부터 시작하세요.